Περί «ιδιοκτησίας» και φορολόγησης ακινήτων

Περί «ιδιοκτησίας» και φορολόγησης ακινήτων ή «Τίνος ήταν ρε γυναίκα τα λεφτά»---

 

Κομβικό σημείο στη φορολογική πολιτική έχει αναδειχθεί, με ατελείωτες συζητήσεις & δυστοκία στη λήψη αποφάσεων, η φορολόγηση των ακινήτων. Κι αυτό είτε μέσω του ΕΤΕΔΗΕ (γνωστό και ως «χαράτσι»), ή μέσω του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων που όπως φαίνεται κάθε άλλο παρά ενιαίος θα είναι.---

 

Η πιο κάτω ανάλυση δεν προσπαθεί να προσεγγίσει ένα πιο δίκαιο τρόπο φορολόγησης. Ο συγκεκριμένος φόρος, όπως το σύνολο του πολιτικού συστήματος αποδέχεται (κυβέρνηση / αντιπολίτευση, μνημονιακοί / αντιμνημονιακοί) στοχεύει σε συγκεκριμένο αποτέλεσμα (πρέπει να μαζευτούν κάπου στα 3,5 δίσ.), ποσό που έτσι κι αλλιώς είναι υπέρογκο κι έτσι με όποιο τρόπο και αν κατανεμηθεί τελικά θα πρόκειται για άδικο φόρο.

 

Προσπαθώ όμως να προσεγγίσω τη διανομή του πιο πάνω βάρους (ή του όποιου λογικού ή ακόμα πιο παράλογου θα προκύψει στο μέλλον) σε σχέση με την πραγματική αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας (την καθαρή θέση που έχει για την κάθε οικονομική μονάδα) και παράλληλα σε σχέση με τα εισοδήματα που προσπορίζει στους (όποιους, και θα δείτε τι σημαίνει αυτό) ιδιοκτήτες της.

 

Θέλοντας λοιπόν να αποτιμήσω την αξία της δικής μου ακίνητης περιουσίας, γιατί ο καθένας μπορεί να μιλά έχοντας καλή γνώση για τα ίδια, διαπιστώνω ότι δεν είναι αυτή που προκύπτει από την απλή πρόσθεση της αξίας του κάθε ακινήτου.

 

Και εξηγούμαι : υπάρχουν ακίνητα που τα απέκτησα είτε κληρονομικά, είτε εξοφλώντας την αξία τους με μετρητά. Αυτά ΕΙΝΑΙ ΔΙΚΑ ΜΟΥ, ουδείς άλλος (για την ώρα εκτός από το Κράτος) δεν έχει να κάνει  με αυτά. Και το όποιο εισόδημα ή υπεραξία προκύπτει το κερδίσω εγώ, εκτός πάλι από τους φόρους που ο συνήθης «συνεταίρος» απαιτεί.

 

Το διαμέρισμα όμως που αγόρασα με στεγαστικό δάνειο, και αφορά την κύρια κατοικία μου –αυτό είναι αδιάφορο-, δεν έχει την ίδια αξία. Το ακίνητο κόστισε (αγορά, δαπάνες μεταβίβασης, επισκευή κλπ) ας πούμε €250.000. Από αυτά ένα ποσό ήταν η δική μου συμμετοχή, ας πούμε €20.000, και τα υπόλοιπα €230.000 τραπεζικός δανεισμός.

 

 Όταν έπρεπε να αξιολογήσω την χρηματοοικονομική αξία της συναλλαγής (να αγοράσω ή όχι, να πάρω δάνειο ή όχι) αξιολόγησα

1.       την δαπάνη για ενοίκια που έτσι και αλλιώς υπήρχε,

2.       το κόστος του δανεισμού (τόκοι), και

3.       τη δυνατότητά μου για μελλοντικό δανεισμό (χρεολύσιο, δηλαδή το ποσό της δόσης που μειώνει το κεφάλαιο).

Και προέκυπτε ότι

1.       Το ενοίκιο για ένα σπίτι σαν αυτό που αγόρασα ήταν περίπου στα €500 - €600.

2.       Ο τόκος, με το τότε επιτόκιο των 3,5%, ήταν περίπου €670 το μήνα στην αρχή μειούμενος στο σχεδόν €1 στην τελευταία δόση, δηλαδή μέσο μηνιαίο κόστος σε τόκους €335.

3.       Η δόση (τόκος & χρεολύσιο) ήταν περίπου €1.150, δηλαδή στις πρώτες δόσεις ποσό περίπου €480 θα μείωνε την οφειλή, ενώ οι τελευταίες δόσεις θα αφορούν κυρίως κεφάλαιο και ελάχιστο τόκο. Με ετήσιες δόσεις περίπου €13.800 και ετήσιο οικογενειακό εισόδημα που έφτανε τα €35.000 ήταν προφανές ότι η δόση ήταν (και παραμένει ακόμα οριακά) εντός των δυνατοτήτων μου.

Δεδομένου ότι η τάση των αξιών και των ενοικίων ήταν για δεκαετίες ανοδική (άλλοτε οριακά και άλλοτε εκρηκτικά, αλλά πάντα ανοδική), η απόφαση ήταν προφανής και απολύτως σωστή. Συμφέρει να πληρώνει κανείς δόση (αφού μπορεί) της οποίας η δαπάνη (τόκος) είναι σαφώς χαμηλότερη και του σημερινού ενοικίου, ενώ το χρεολύσιο θα είναι μια μελλοντική αποταμίευση.

 

Πόσο όμως αξίζει σήμερα η επένδυσή μου αυτή, ποια είναι η «καθαρή μου θέση» της όπως θα έλεγε ένας οικονομολόγος ; Δεν θα ασχοληθώ με την «αγοραία» αξία που έχει αποδεκατιστεί. Άλλωστε σε κάθε επένδυση υπάρχει και η ζημία και είναι αποδεκτή, όπως αντίστοιχα καλοδεχούμενη θα ήταν η υπεραξία του ακινήτου. Ας υποθέσω λοιπόν ότι το ακίνητο αξίζει τα €250.000 που δαπάνησα. Αλλά χρωστώ γι αυτό ακόμα €210.000, τα οποία η Τράπεζα είναι σχεδόν σίγουρη ότι θα τα εισπράξει έχοντας εμπράγματη εξασφάλιση επί του ακινήτου. Άρα το ακίνητο αυτό έχει σήμερα αξία €40.000 για ΄μένα και €210.000 για την Τράπεζα. Όσο περνά ο καιρός θα αυξάνεται το «κομμάτι» που μου ανήκει μειούμενου αντίστοιχα του μέρους που «ανήκει» στην Τράπεζα.

 

Είναι όμως έτσι, ή πρόκειται για σόφισμα ; ΝΑΙ ΕΤΣΙ ΕΙΝΑΙ.

Αν αύριο βρω αγοραστή που θα καταβάλει €250.000 (πράγμα μάλλον απίθανο) εγώ θα εισπράξω τα €40.000 και τα υπόλοιπα €210.000 η Τράπεζα για να παραιτηθεί από το βάρος που υπάρχει στο ακίνητο. Το αστείο είναι ότι για τη μεταβίβαση θα φορολογηθώ εγώ και ο αγοραστής, και καθόλου η Τράπεζα –ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου.

 

Ας δούμε όμως και ποιος αποκτά εισόδημα από το ακίνητο. Το δικό μου όφελός είναι η χρηστική αξία ως κατοικίας. Εισόδημα αποκτά και εισπράττει κάθε μήνα η Τράπεζα, και δεν είναι άλλο από τους Τόκους – το ενοίκιο δηλαδή για το διαμέρισμα που αγόρασα με τα κεφάλαιά της.

 

Και θέτω ο απλό, αλλά όχι προφανές απ΄ ότι φαίνεται, ερώτημα :

·         Το ακίνητο αξίζει, σήμερα, για μένα €40.000 και για την Τράπεζα €210.000

·         Το ακίνητο δεν δίνει σε ‘μένα εισόδημα νομισματικά εκφρασμένο (παρά μόνο όφελος από τη χρήση), ενώ για τη χρήση αυτή η Τράπεζα εισπράττει κάθε μήνα το «ενοίκιό» της

 

Νομίζετε ότι αυτός που πρέπει να φορολογηθεί γι΄ αυτό, ο πραγματικός ιδιοκτήτης –αυτός που κατέχει την αξία και προσπορίζει εισόδημα- είμαι εγώ ή η Τράπεζα ;

 

Δεν είναι προφανές ότι κάτι δεν έχει λάβει ο φορολογικός νομοθέτης υπόψη του ;

 

 

 

Δέτσης Νικόλαος,  Τραπεζικός

Νοέμβριος 2013